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    公摊面积"套路”太多:消防场所已算公摊,又划成车位再出售

    时间:2018-08-06 18:15来源:未知 作者:admin 点击:
    [摘要]购房者能够很容易地测出实践运用面积,却无法丈量公摊面积究竟有多少。开发商能够在第三方丈量时与之达到默契,在公摊面积的巨细上做文章。 7月下旬,武汉多名业主维权,反对某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。 据我国房地产报报导,有业主反映,该楼盘

    [摘要]购房者能够很容易地测出实践运用面积,却无法丈量公摊面积究竟有多少。开发商能够在第三方丈量时与之达到默契,在公摊面积的巨细上做文章。

    7月下旬,武汉多名业主维权,反对某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

    据我国房地产报报导,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修规范是2500元/平米,公摊份额为28%,这样一算,每套房子经过公摊多收了8万多元。

    事实上,公摊问题积弊已久。近年来,跟着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊份额。

    住所公摊面积的存在是否合理?这儿边开发商又有哪些猫腻?中新网记者对此进行了查询采访。

    不动产权证书。中新网 图

    公摊面积是什么?

    买100平米的房子,效果实践住进去只要70平,这随便少了的面积就是公摊面积。

    根据2000年开端施行的《房产丈量规范》,分摊的共用建筑面积有:

    1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值勤警卫室等,以及为整幢效劳公共用 房和处理用房的建筑面积,以水平投影面积核算。

    2、共有建筑面积还包含套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包含山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

    这意味着,不只电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

    公摊占比不断攀升,甚至超越运用面积

    谁都不期望房子的公摊面积太大,这儿就涉及到公摊系数的概念。

    举个比方,打开房本,上面写着“房子建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(运用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

    旭辉集团北京区域事业部规划处理部高档司理刘嘉通知中新网记者,住所的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

    但近年来,跟着房价上涨,公摊系数也敏捷攀升,部分住所超越了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超越52%。上一年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积居然比套内面积还大,得房率只要42%。

    而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

    猫腻一:做大公摊面积

    一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万

    一位不肯签字的业内人士介绍,开发商在处理房产证前,要请测绘公司去实地丈量,随后出具测绘效果陈述,里边有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积状况,优发国际欢迎您,并将其交给开发商。

    也就是说,测绘企业和房地产开发企业关于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊状况的测绘效果陈述交给购房者。

    事实上,国际上底子是按实践运用面积核算房价的。为何国内要选用包含公摊面积在内的建筑面积核算呢?

    “按实践运用面积来算的话,开发商无法完成赢利的最大化。”上海翊尧建造工程技能检测咨询有限公司技能总监李平说。

    他说,购房者能够很容易地测出实践运用面积,却无法丈量公摊面积究竟有多少。开发商能够在第三方丈量时与之达到默契,在公摊面积的巨细上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出许多钱。

    举个比方:

    易居房地产研讨院的百城住所价格陈述显现,6月,一线城市4万元以上均价水平继续了15个月,二线城市1.2万元以上均价水平继续了12个月,三四线城市1万元以上均价水平则继续了10个月。

    如上图,以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米核算,假定开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

    猫腻二:重复公摊、重复收钱

    消防应急场所变泊车位,又可多赚千万

    究竟哪些归于公摊面积?其内容的不清楚也给了开发商钻空子的时机。

    你为公摊面积买了单,就具有其一切权和运用权。但公摊实在是形形色色,加上开发商很少清晰公示,购房者底子不知道哪些公共面积是自己的,更别提运用了。

    “比方,有些小区的消防应急场所等区域现已被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这归于重复公摊。”山东名仕宜居建造项目处理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能运用,不能转让。

    他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,假设开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。

    以北京为例:

    据北京青年报2017年的查询报导,北京五环及五环以外的一般住所小区地下泊车位的价格(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位底子在15万至30万元/个之间。

    假设开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实践中,许多小区的车位价格要比20万高。

    猫腻三:业主的公摊面积被拿去牟利

    小区广告收入返给业主,可少交一半物业费

    王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主一切,物业公司应当向业主交纳一部分费用,但实践中很少有人会这么做。

    “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主一切,前期开发商或后期物业公司接收后出售广告位牟利,莫非不该该向业主交钱吗?”他说。

    在某广告买卖平台上,社区的广告方位形形色色。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区野外、泊车场、泊车场道闸、单元门禁机屏、高楼墙体等都可设置广告位或广告屏,经过投进广告挣钱。

    中新网记者注意到,不同城市的不同广告方位价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

    王清华以为,一个中型的高端社区,假设把广告的收入反馈给业主,业主实践交纳的物业费其实能够削减50%。

    争议一:

    是否应该为公摊付出取暖费?

    还有一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积付出取暖费等费用。

    现在,取暖费、物业费等都是按建筑面积来核算的。也就是说,购房者不只要为房子里的实践取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

    对此,北京大学房地产法研讨中心主任楼建波主张,每年发布的价格都应该通知我们是怎样测算的。发布的每平米多少钱,是包含公摊的产权证的悉数建筑面积,仍是不包含。假设价格构成通明,公摊是否算入,不是底子的问题,要害仍是要科学、通明。

    争议二:

    有无可能撤销公摊?

    跟着房子精装修方针甚至未来房地产税的出台,都会面对按哪种面积收费的问题。已然公摊短少规范、处理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实践运用面积呢?

    其实早在2002年,重庆就以地方法规的方法,初次对商品房的计价方法做出规则:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价根据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设备。

    近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开端呈现按套内建筑面积计价的探究。

    西安交通大学房地产研讨所所长杨东朗以为,对公摊面积的核算和处理,其实是很简单的问题,在方针和技能上都能做到,但问题就在于买卖的信息是否通明,开发商是否情愿揭露详细的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

    “主张撤销公摊,依照实践运用面积来核算房价,这样购房者能更清楚理解。”他说。

    北京大学房地产法研讨中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,假设依照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实不管按哪种方法,最要害的是把规范拟定清楚,能让人看得理解。

    楼建波主张,在现有购房方法下,给开发商或署理出售中介一项强制责任,即向购房者明示“究竟分摊了哪些面积”。

    (责任编辑:admin)
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